Starters op de woningmarkt hebben het behoorlijk lastig. Het aanbod zowel als de financieringsmogelijkheden zijn uiterst beperkt. Toch komt er langzaam maar zeker steeds meer aandacht voor de problemen die jonge mensen ervaren bij het vinden van een goede woning en de oplossingen die daarvoor mogelijk zijn.
In een monumentaal pand, “met werkelijk fantastisch uitzicht over de stad”, zo is op Funda te lezen. Dat dan weer wel. De kamer heeft een eigen wastafel, maar douche, toilet en keuken moeten gedeeld worden. De vraagprijs? 150.000 euro, exclusief kosten koper. Het Amsterdamse voorbeeld is extreem, maar het onderstreept hoe lastig starters het hebben op de koopwoningmarkt.
Specialist in woonstarters
Toch is het niet allemaal ellende, zo blijkt. Zowel publieke als private partijen krijgen steeds meer oog voor de benarde positie van starters.
Woningcorporatie De Key profileert zich bijvoorbeeld als ‘specialist in woonstarters’, en stelt zich ten doel jonge mensen te huisvesten binnen de ring A10. Zij krijgen passende en betaalbare woonruimte, met een huurcontract voor maximaal vijf jaar. Op die manier ontstaat er tijd om op de wachtlijst woonduur op te bouwen en andere financieringsbronnen aan te boren.
Nieuwbouw voor starters verricht De Key ook. In april van dit jaar ging bijvoorbeeld de schop in de grond voor 309 woningen voor starters op het voormalige NDSM-terrein in Amsterdam. De woningen van 30 tot 50 m2 komen in het voorjaar van 2020 beschikbaar.
Samen wonen met vrienden
Gebieds- en vastgoedontwikkelaar AM richt zich naar eigen zeggen met nieuwe en betaalbare woonconcepten al tien jaar op de starters. De ‘urban millennials’ zijn uit commercieel oogpunt geen verkeerde keuze. Volgens de ontwikkelaar zal de groep 25 tot 34-jarigen de komende jaren namelijk de grootste groei doormaken. In Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht zal het in 2030 zelfs de grootste leeftijdsgroep zijn. Met het nieuwe concept Friends Wonen speelt het bedrijf in op de omstandigheid dat het voor starter vaak onbetaalbaar is om zelfstandig een appartement te huren in de stad. Door met 2 tot 4 vrienden een woning te delen komt een appartement wel binnen handbereik.
Het eerste project dat volgens dit concept wordt ontwikkeld is B’Mine@Overhoeks, een door AM en MN ontwikkelde woontoren van bijna 75 meter hoog in deelgebied De Strip in Overhoeks. Hier worden 50 woningen volgens het Friends Wonen-concept in de markt gezet. De appartementen zijn geschikt voor twee eenpersoons huishoudens en zo ontworpen dat de bewoners beschikken over twee gelijkwaardige slaapkamers en gemeenschappelijke ruimten zoals een woonkamer, keuken en badkamer. Een appartement van 80 m² is te huur voor €940- per maand.
Jan Walrecht, directeur van BIEB bouwen in eigen beheer, stelt op de website kop-munt.nl dat ook Collectief Particulier Opdrachtgeverschap starters aan een betaalbare woning kan helpen. Voordeel van CPO is immers dat niet de marktprijs maar de kostprijs wordt betaald. In Brabant zijn al diverse projecten met succes afgerond. Zoals in Bergeijk, waar inmiddels in iedere dorpskern een startersproject is gerealiseerd.
Problemen zijn er nog wel te overwinnen. Zo moeten starters in het voortraject circa € 10.000 moeten besteden aan ontwikkelkosten terwijl ze nog niet over een hypotheek kunnen beschikken. Ook is er een gebrek aan geschikte grondposities. Walrecht: “Het is fijn als gemeenten meewerken. Daar hoort ook bij dat zij grondposities beschikbaar stellen voor CPO. Dat is in de huidige krappe markt nog wel eens ingewikkeld.”
Wonen dankzij de crowd
Voor de financiering van hun woning kunnen starters sinds kort terecht bij een nieuwe startup. Jungo is een nieuwe hypotheekverstrekker, die gebruik maakt van de voordelen van crowdfunding. Investeerders worden via campagnes verleid om te investeren in een hypotheek en maken daarmee een rendement dat kan oplopen tot 2,8 procent. Hoe meer geld via crowdfunding wordt aangetrokken, des te goedkoper de hypotheek uiteindelijk wordt.
Recent is de eerste hypotheek verstrekt aan een startersstel in Leiden, vertelt Vincent van den Noort, medeoprichter en directeur Customer Experience van Jungo. “Zij hadden via hun campagne in tien dagen tijd 70.000 euro opgehaald. Dat vertaalt zich in enkele duizenden euro’s voordeel in de eerste paar jaar.” Het is niet mogelijk om via Jungo meer of tegen een hoger risico te lenen. “Als je een hypotheek bij de bank kunt krijgen, kun je die ook bij ons krijgen. Maar hij is bij ons een stuk goedkoper dan bij een bank, dankzij de crowdfunding component.”
Jungo is overigens geen specifiek startersproduct. “Starters zijn voor ons een overzichtelijke doelgroep, omdat zij nog geen fiscale historie hebben. Maar we zijn niet specifiek voor starters.” Van den Noort hoopt over een jaar of vijf tussen de drie en vijf miljard euro aan hypotheken te hebben verstrekt.
Druppels op gloeiende plaat
De initiatieven die er zijn voor starters juicht de Vereniging Eigen Huis alleen maar toe. Maar het zijn stuk voor stuk druppels op een gloeiende plaat, aldus woordvoerder Hans André de la Porte. “Op landelijk niveau is de achterblijvende bouwproductie het grootste probleem. Minister Ollongren vertrouwt erop dat provincies, gemeenten en bouwwereld de handen ineen slaan en het zelf oplossen. Maar er wordt tot nog toe teveel gepraat en te weinig gebouwd.”
Eigen Huis pleit daarom voor afdwingbare prestatieverplichtingen tussen provincies en gemeenten over het aantal te bouwen woningen. “Veel bouwprojecten lopen op gemeentelijk niveau vast in politiek en procedures, wat jarenlange vertraging oplevert. Dat kan en dat moet anders. Plannenmakers hebben we genoeg, bouwkracht te weinig. Er moet veel meer druk worden uitgeoefend om daadwerkelijk te gaan bouwen.”
Starters zijn volgens Eigen Huis vooral gebaat bij meer woningen in het middensegment. “Op die manier komt de doorstroming op gang en ontstaat er meer ruimte aan de onderkant van de woningmarkt. Het is vervolgens aan de gemeente om te voorkomen dat de woningen die beschikbaar komen niet meteen worden weg gesnaaid door beleggers en expats. Dat is nog lastig genoeg. Want een gemeente kan op basis van de huidige Woningwet geen beperkende voorwaarden meer stellen. Het is kortom een complexe materie. Alleen met een combinatie van uiteenlopende maatregelen is in deze situatie verbetering te brengen.”