Bij voorbaat was al duidelijk dat de duurzaamheidsdoelstellingen van de gemeente Eindhoven en de vier lokale woningcorporaties zeer ambitieus waren. Te ambitieus, zo toonde een analyse van Ortec Finance aan. Dat knaagt bij wethouder Yasin Torunoglu. Want: “zonder verhuurderheffing waren onze oorspronkelijke ambities haalbaar geweest.”

Toegegeven, het was ook wel hoog gegrepen...

…Een nieuwbouwproductie van bijna 5.000 sociale huur- en koopwoningen in de periode tot 2026, een gemodereerd huurprijsniveau voor de sociale huursector, dat in 80 procent van de gevallen onder de eerste aftoppingsgrens zou moeten liggen (in 2017 €592,55 voor 1- en 2 persoonshuishoudens en €635,05 voor 3- of meerpersoonshuishoudens) en een stevige verbetering van de energieprestatie van het woningbezit van de woningcorporaties. Concreet zou in 2020 een gemiddelde labelscore B gehaald moeten worden en in 2026 gemiddeld label A.
“We hebben op het gebied van betaalbaarheid, beschikbaarheid en duurzaamheid ambities geformuleerd die in eerste instantie grenzeloos waren. We hebben durven dromen”, aldus wethouder Torunoglu. “Eindhoven is een zeer populaire stad en groeit dus hard. Wij vinden dat de sociale woningvoorraad daarin moet meegroeien. Met onze stevige duurzaamheidsambities willen we als stad bovendien onze verantwoordelijkheid voor het klimaat nemen. Eindhoven profileert zich als stad van de toekomst. Ontdekken, pionieren, innoveren: het staat bij iedereen voor op het netvlies. Dan zou het toch heel gek zijn als je geen hoge ambities hebt op het gebied van duurzaamheid?”

De Eindhovense wethouder Yasin Torunoglu.

Financieel probleem

Hoe hoog het ambitieniveau kon zijn, moest nog worden bezien. Daarvoor werd Ortec Finance ingeschakeld. Voor het onderzoek bracht het onderzoeksbureau als eerste het bezit, de opgaven en de financiële middelen van de vier Eindhovense woningcorporaties onder in een grote virtuele corporatie Eindhoven. Vervolgens werden de ambities ernaast gehouden en aan een grondige financiële analyse onderworpen.
“De vraag was of de gestelde ambities ook feitelijk realiseerbaar waren”, aldus directeur Johan Conijn. “Dat bleek niet het geval. De combinatie van de drie gestelde doelen leidt tot een financieel probleem. Niet op alle financiële ratio’s scoort de virtuele corporatieslecht, maar wel op de loan-to-value. De verhouding tussen leningen en de waarde van de woningen gaat onderuit.”
Het probleem is vooral dat tegenover de hoge investering die is gemoeid met energetische maatregelen in het algemeen weinig extra inkomsten staan. Conijn: “Daardoor neemt de leningportefeuille in omvang toe, terwijl de waarde van het vastgoed relatief weinig stijgt. En daar kan de corporatie Eindhoven niet zo goed tegen. Je zou een hele boom kunnen opzetten of dat niet anders zou moeten en of het geen onderschatting is van de betekenis van de geleverde energieprestatie. Maar feitelijk hebben we met waarderingsgrondslagen te maken, waar energiemaatregelen slechts in beperkte mate waarde aan toevoegen.”
Overigens is dat probleem ook bij het ministerie van wonen bekend. “Uit recent onderzoek dat Ortec Finance voor het ministerie heeft uitgevoerd, bleek al eerder dat 80 corporaties hun labeldoelstellingen niet kunnen halen. En daarbij werd nog niet eens rekening gehouden met hun doelstellingen op het gebied van woningbouw en betaalbaarheid. Het is dus sowieso een kwestie van passen en meten.”

De eerste alinea’s van een artikel, geschreven in opdracht van de gemeente Eindhoven en verschenen in vakblad Ruimte + Wonen, editie 04/2017.